Qué debo saber antes de vender mi casa o propiedad. 20/09/24 Guía Infalible

¿Qué debo saber antes de vender mi casa? Si vives en alguna comuna de la RM puede ser una pregunta potente que merece algunos minutos de lectura. Benefíciate de esta información valiosa. Divergente Propiedades 2024.

Que debo saber antes de vender mi casa. Divergente Propiedades. Actualidad. - Corredora de propiedades Peñaflor

Tabla de contenidos

1. `¿Por qué es importante estar bien informado y que debo saber antes de vender mi casa?`

¿Alguna vez has pensado en proyectar la magnitud de la catástrofe económica que significaría perderlo todo en una jugada? bueno esa es la mejor razón para estar informado. Si no eres del 1% más rico del país. Lo que está en juego es siempre uno de los objetos mas caros que vas a vender en tu vida.

Ahora supongamos que eres de las personas que tiene experiencia y por que no decirlo, eres astuto. Ya vendiste o has vendido propiedades. ¿has realmente maximizado las ganancias de tus negocios?, desde mi punto de vista no. Y no es que sea arrogante es que los números son exactos ya veces nefastos en las transacciones inmobiliarias.

Un ejercicio mental simple es pensar en el hecho de pasar desde el ejercicio a la acción de concretar una venta inmobiliaria. Requiere una enorme cantidad de energía el tomar una decisión tan grande. Podríamos quizás conjeturar que todos los dueños de alguna propiedad se les ha pasado por la mente el vender o liquidar su inversión. Sobre todo aquellos que incluso lo saben desde el inicio.

Sin mencionar la gran cantidad (enorme) de ventas frustradas. Las ventas inmobiliarias son como castillos de naipes, donde cada carta representa un detalle crucial; basta con que uno falle para que todo se derrumbe. Es común saber de vendedores o compradores frustrados y hasta estafados.

2. `Conociendo el valor real de tu propiedad`

El valor de una propiedad depende de diversos factores, como la ubicación, tamaño y estado de conservación. Existen varios métodos para calcular su valor, siendo el «método comparativo de mercado» el más usado en Chile. Este método compara propiedades similares vendidas o pretendiéndose vender recientemente en la misma zona para determinar el valor adecuado. Es importante recolectar datos como dirección, tipo de propiedad, superficie, y precio de venta para obtener una estimación precisa.

Este método tiene limitaciones, como la influencia del momento de venta o las condiciones del mercado, por lo que es necesario analizar varias propiedades comparables para reducir el sesgo. También es recomendable considerar factores adicionales, como la demanda y la oferta, para ajustar el precio de manera más efectiva. Un análisis de este tipo puede realizarse a través de portales como portalinmobiliario.cl y Facebook Marketplace.

El método de estimación debe adecuarse a las características del inmueble. Por ejemplo, se puede usar la mediana de precios o ajustar el valor según diferencias específicas entre propiedades. Para obtener una tasación más precisa, es recomendable acudir a un tasador profesional que pueda aplicar métodos complementarios y proporcionar un informe detallado.

En conclusión, poner el precio correcto a una propiedad es esencial para una venta exitosa. Para lograrlo, se requiere investigación, flexibilidad y, preferiblemente, asesoría profesional. Con el apoyo adecuado, es posible fijar un precio competitivo y vender la propiedad en un plazo razonable.

3. `Razones más viables para vender una propiedad`

Herencia (fallecimiento): Una de las mejores razones más comunes para vender una propiedad es la herencia tras el fallecimiento de un ser querido. En muchos casos, los herederos deben gestionar la posesión efectiva y repartir los bienes. Si la propiedad no tiene un valor emocional fuerte o si los herederos prefieren dividir el dinero, la venta se vuelve una opción razonable y práctica para evitar futuros problemas de copropiedad.

Divorcio: Cuando una pareja se separa y existe una sociedad conyugal, vender la propiedad es una forma de salir de un «negocio» con alguien con quien ya no se mantiene una relación. La venta permite repartir equitativamente los activos y cerrar un ciclo que, en la mayoría de los casos, no tiene vuelta atrás. Es una opción más viable que seguir atados a una propiedad compartida, lo que podría generar conflictos adicionales.

Plan claro de salida: Vender una propiedad con un plan claro para adquirir una más conveniente o económica puede ser una excelente estrategia financiera. Ya sea que la nueva propiedad ofrezca menores costos de mantenimiento o esté mejor ubicada, esta venta responde a un objetivo concreto. Esto suele suceder cuando se encuentran opciones más accesibles que permiten mejorar la calidad de vida o reducir el endeudamiento.

Cambio de ciudad o país: Un traslado obligado por trabajo o por necesidad personal justifica la venta de una propiedad. Mantener una propiedad a distancia puede generar más complicaciones que beneficios, especialmente si no hay posibilidad de retornarla a corto plazo. Vender permite liberar el capital necesario para comenzar de nuevo en otro lugar.

Enfermedad grave o previsión de la muerte: Una enfermedad grave puede impulsar la venta para cubrir gastos médicos o asegurarse de que los familiares no carguen con deudas futuras. Sin embargo, en estos casos, es mejor reconsiderar opciones como el arriendo o una hipoteca. Siempre será recomendable mantener la propiedad, ya que esta puede ser una fuente de ingresos o seguridad para el futuro.

Alternativa: Aunque vender puede ser una solución válida en ciertos contextos, la mejor recomendación es NO hacerlo, sobre todo si existen alternativas como el arriendo o la hipoteca, para preservar el patrimonio familiar.

4. Tipos de vendedores de propiedades inmobiliarias. ¿Cuál eres tú?

Analíticos: Este tipo de vendedor se caracteriza por su enfoque metódico y detallista. Analizan cada aspecto del mercado inmobiliario, desde las tendencias de precios hasta el estado económico. Rara vez toman decisiones apresuradas, y prefieren estar bien informados antes de actuar. Suelen buscar asesoría experta y son minuciosos al elegir con quién trabajar. Para ellos, las decisiones financieras están basadas en datos duros y siempre requieren una justificación sólida antes de proceder con la venta de una propiedad.

Arriesgados: Los vendedores arriesgados están dispuestos a tomar decisiones rápidas y, a veces, impulsivas. Confían en su intuición y están abiertos a aceptar ofertas que podrían parecer inciertas para otros. Su enfoque es oportunista y buscan aprovechar al máximo las fluctuaciones del mercado. Este tipo de vendedor puede generar grandes ganancias en poco tiempo, pero también corre el riesgo de cometer errores si no se asesora adecuadamente o si subestima los riesgos asociados.

Los que no están serios en la venta: Estos vendedores no tienen un compromiso firme con la venta. Suelen dudar constantemente o cambiar de opinión respecto a si realmente quieren vender la propiedad. Como resultado, pueden perder oportunidades valiosas o desalentar a compradores serios. Este tipo de vendedor necesita claridad en sus objetivos y una estrategia que les ayude a definir si realmente es el momento adecuado para vender.

Los que tienen mal plan: Estos vendedores suelen actuar sin una planificación adecuada y, en muchos casos, se dirigen hacia un error costoso. No consideran aspectos clave como el estado del mercado, la necesidad de mejorar la propiedad o ajustar el precio. Suelen necesitar asesoría urgente para evitar una mala decisión que podría perjudicar su situación financiera.

Mente abierta: Los vendedores con mente abierta son aquellos dispuestos a escuchar y aceptar ayuda. Comprenden que los expertos en el campo pueden ofrecer soluciones personalizadas y eficientes. Aprecian la vieja máxima “pastelero a tus pasteles,” lo que los convierte en candidatos ideales para recibir asesoría profesional, evitando cometer errores costosos y logrando un proceso de venta exitoso.

5. Documentación y requisitos legales al vender tu casa

Tener estos documentos actualizados y en orden facilitará el proceso de venta de tu propiedad en Peñaflor, Talagante, Chile, asegurando una transacción legal y sin inconvenientes. Es conveniente de igual forma estudiar cada uno por separado para prever errores muy comunes en las ventas frustradas.

Para vender es esencial tener ciertos documentos actualizados. Estos documentos aseguran que la transacción sea legal y sin contratiempos. A continuación, se detallan los documentos necesarios:

Primero, se requiere una Copia Autorizada y Acreditada de Inscripción (o certificado de dominio vigente) en el Conservador de Bienes Raíces. Este documento certifica que la propiedad está registrada a nombre del vendedor y no tiene problemas legales. Es especialmente necesario actualizado cuando se arrienda o vende una propiedad. Al momento que el abogado bancario o abogado del comprador lo indique.

El Certificado de Gravámenes y Prohibiciones es crucial. Este certificado, emitido por el Conservador de Bienes Raíces, indica si la propiedad tiene hipotecas, embargos u otras restricciones que puedan afectar la venta. Es muy recomendable que éste punto y el anterior los tengas, aunque sea desactualizados. Son los mas importantes.

Si por ejemplo los vendedores o dueños compraron la propiedad, la Escritura Pública de Compraventa mediante la cual fue adquirida es esencial para formalizar la transacción, o su equivalente que debiera nombrarse en el Certificado de Dominio vigente. Si por algún motivo se encuentre extraviada se puede pedir una copia en el archivero judicial que le pertenezca. Este documento debe haber sido firmado ante un notario y luego inscrito en el Conservador de Bienes Raíces para que pueda ser oficial.

También es necesario, sobre todo para ventas a través de banco obtener el (a) Certificado de No Expropiación Municipal (*y otros 4 municipales) y el Certificado de No Expropiación Serviu. Estos documentos confirman que la propiedad no está sujeta a expropiación por parte de las autoridades municipales o del Servicio de Vivienda y Urbanización.*Los otros certificados municipales son: (b) Recepción definitiva de obras municipales, (c) Certificado de vivienda social (DFL2), (d) Certificado de Número municipal, (e) certificado de no deuda de derechos de aseo, este último se pide en dirección de aseo municipal, los demás en obras.

El Certificado de Avalúo Fiscal Detallado es otro documento importante. Este certificado, emitido por el Servicio de Impuestos Internos, indica el valor fiscal de la propiedad, que es utilizado para calcular impuestos y otros costos asociados a la venta. También sirve para validar los m2 de construcción y terreno que han sido informados al SII.

Además, es recomendable realizar un Estudio de Títulos. Este estudio, realizado por un abogado o corredor de propiedades experto, revisa los antecedentes legales de la propiedad para asegurar que no haya problemas que puedan afectar la tramitación e inscripción de la venta.

Finalmente, si aplicase, es importante tener al día el Pago de Contribuciones. Este documento, emitido por el Servicio de Tesorerías, certifica que no hay deudas pendientes de contribuciones sobre la propiedad.

6. Marketing inmobiliario: Cómo hacer más atractiva tu propiedad

Vender una propiedad puede ser un desafío, pero con las estrategias adecuadas, puedes hacerlo de manera rápida y eficiente. ¿Conviene delegar este proceso a un buen corredor de propiedades que pueda orientarte? Aquí te dejo algunas estrategias clave:

1. Home Staging: Consiste con embellecer las terminaciones o primera impresión y es fundamental para hacer tu propiedad más atractiva. Despersonaliza los espacios, mantén la casa limpia y ordenada, y realiza pequeñas reparaciones. Una decoración neutra y minimalista puede resaltar las mejores características de tu hogar.

2. Fotografía (ojalá) Profesional: Las fotos de alta calidad son esenciales para captar el interés de los compradores. Considera ver videos en YouTube sobre cómo tomar buenas fotos para vender una casa. Las imágenes bien iluminadas y bien enmarcadas pueden hacer una gran diferencia. Se pueden sacar buenas fotos con cualquier celular, pero hay que saber como configurarlo.

3. Promoción en Portales Inmobiliarios: Publica tu propiedad en portales inmobiliarios especializados como Portal inmobiliario, PortalTerreno.cl, además de utilizar Facebook Marketplace y otras redes sociales. Esto aumentará la visibilidad de tu propiedad y atraerá a más compradores potenciales.

4. Regla de las Artes Marciales Mixtas: En el marketing inmobiliario, todo vale. Utiliza todas las herramientas a tu disposición para promocionar tu propiedad. Desde anuncios pagados en internet hasta el cartel colgado en la fachada, cada esfuerzo cuenta.

5. Consideraciones al Contratar un Corredor de Propiedades: Si decides trabajar con un corredor de propiedades, asegúrate de que sea alguien de confianza y transparente, un experto en Marketing. Un buen corredor puede facilitar el proceso y ayudarte a obtener el mejor precio por tu propiedad.

Estas estrategias te ayudarán a hacer tu propiedad más atractiva y a venderla rápidamente. ¿Has considerado alguna otra estrategia que pueda ser útil? ¿Quieres ver que tan especial es nuestro Marketing?

7. Elegir al mejor corredor de propiedades

Un corredor de propiedades, es el profesional que se encarga de gestionar la venta de un inmueble entre dos partes, ofreciendo asesoría, publicidad, intermediación y cierre del negocio. Sorteando los inminentes obstáculos que se presentarán en cada venta.

Sin embargo, no todos los corredores de propiedades son iguales ni ofrecen el mismo servicio. En Chile, no existe una regulación específica para el ejercicio del corretaje de propiedades, por lo que cualquiera puede dedicarse a esta actividad sin tener una formación o una certificación previa. Esto puede generar problemas de calidad, profesionalismo, transparencia y confianza entre los vendedores y los corredores.

Algunas de las quejas más comunes que tienen los vendedores de casas con los corredores son:

Cobran comisiones muy altas o abusivas, sin justificar el valor agregado de su trabajo.
No cumplen con los plazos ni las condiciones pactadas, generando retrasos o incumplimientos en la venta.
No hacen una buena promoción ni difusión de la propiedad, limitándose a publicar anuncios genéricos o desactualizados en portales inmobiliarios o redes sociales.
No filtran ni seleccionan adecuadamente a los interesados, haciendo perder el tiempo y las oportunidades al vendedor con visitas infructuosas o falsas ofertas.
No asesoran ni informan correctamente al vendedor sobre los aspectos legales, tributarios y financieros de la venta, ocultando o minimizando riesgos o inconvenientes.
No defienden ni negocian el mejor precio para el vendedor, aceptando ofertas bajas o desventajosas sin consultar ni argumentar.
No acompañan ni apoyan al vendedor durante todo el proceso de venta, dejándolo solo o desatendido ante dudas o problemas.

Para evitar estas situaciones y tener una buena experiencia al vender tu casa, es importante que sepas cómo encontrar buenos corredores de propiedades en Peñaflor Chile. Aquí te dejamos algunos consejos que te ayudarán a tomar una decisión:

Experiencia y reputación: Busca corredores de propiedades con experiencia y una buena reputación en el mercado inmobiliario. Puedes consultar sus referencias, testimonios, casos de éxito o recomendaciones de otros clientes. También puedes verificar su trayectoria, sus credenciales, sus asociaciones o sus reconocimientos en el rubro.
Conocimiento del mercado: Elige un corredor de propiedades que conozca bien el mercado inmobiliario de tu zona. Así podrá asesorarte sobre el precio adecuado para tu propiedad, las tendencias y las oportunidades del sector, la demanda y la competencia existente, y las mejores estrategias para vender tu casa.
Servicio personalizado: Prefiere un corredor de propiedades que te ofrezca un servicio personalizado y adaptado a tus necesidades y expectativas. Que se comunique contigo de forma fluida y frecuente, que te escuche y te entienda, que respete tus decisiones y tus intereses, que te acompañe y te apoye durante todo el proceso de venta.
Transparencia y confianza: Escoge un corredor de propiedades que sea transparente y confiable en su gestión. Que te informe sobre todos los aspectos relevantes de la venta, que te entregue toda la documentación necesaria, que te explique las condiciones y los costos del servicio, que te mantenga al tanto del avance y los resultados de la promoción.
Compromiso y profesionalismo: Selecciona un corredor de propiedades que se comprometa con tu objetivo y que actúe con profesionalismo. Que cumpla con lo pactado, que haga una buena promoción de tu propiedad, que filtre y seleccione a los interesados, que negocie el mejor precio para ti, que cierre la venta de forma exitosa.

8. Costos asociados a la venta de una propiedad

Vender una casa de 70 millones de pesos en Chile implica considerar varios costos y beneficios según el método de pago, ya sea al contado, con crédito hipotecario o con subsidio.

Venta al contado: Vender al contado es la opción más directa y rápida. El vendedor recibe el pago completo de inmediato, lo que reduce el riesgo de impagos y elimina la necesidad de trámites adicionales. Sin embargo, es menos común encontrar compradores que puedan pagar una suma tan alta de una sola vez.

Venta con crédito hipotecario: En este caso, el comprador financia la compra a través de un banco. El vendedor recibe el pago completo del banco una vez que se aprueba el crédito. Este método es más accesible para los compradores y puede aumentar el número de interesados. Sin embargo, el proceso es más largo y puede implicar más trámites y costos adicionales, como la tasación de la propiedad y seguros.

Venta con subsidio: El subsidio habitacional es una ayuda del gobierno para facilitar la compra de viviendas. Este método es beneficioso para compradores de menores ingresos, pero puede implicar más trámites y tiempos de espera. El vendedor recibe el pago una vez que se aprueba el subsidio y se completa la transacción.

Beneficios de los cálculos en UF: La UF (Unidad de Fomento) es una unidad de cuenta indexada a la inflación, lo que protege el valor de la transacción frente a la devaluación del peso. Vender en UF puede ser más atractivo para los vendedores, ya que asegura que el valor de la propiedad se mantenga constante en términos reales.

Costos adicionales:

Comisión del corredor: Entre 2% y 3% del precio de venta, tanto para el comprador como para el vendedor. Para una casa de 70 millones de pesos, esto equivale a entre 1.4 y 2.1 millones de pesos por cada parte.
Gastos notariales y operacionales: Estos pueden variar, pero generalmente se estiman (para estar holgados) en alrededor de 2% del precio de venta si son con crédito o subsidio, sin contar con intermediarios extra como ocurre en los leasing o empresas que te cobran por conseguirte crédito. Para una casa de 70 millones de pesos, esto sería aproximadamente 1.400.000 pesos.

En resumen, vender una casa de 70 millones de pesos implica considerar los costos de comisión del corredor y los gastos notariales, además de elegir el método de pago que mejor se adapte a las necesidades del vendedor y del comprador. La venta en UF ofrece una protección adicional contra la inflación, lo que puede ser beneficioso para mantener el valor real de la propiedad.

9. Tiempos y expectativas realistas

En el segundo semestre de 2024, el mercado inmobiliario chileno enfrenta una crisis tanto a nivel nacional como internacional. La burocracia en Chile sigue siendo un obstáculo significativo, y aunque existen iniciativas legales para desburocratizar el sistema, estas parecen estar lejos de materializarse. En este contexto, es crucial tener expectativas realistas sobre los tiempos de venta de propiedades.

Plazos de Venta

Venta al Contado: En el mejor de los casos, una venta al contado puede completarse en aproximadamente 2 meses, aunque lo más común es que tome alrededor de 3 meses.
Venta con Crédito: Las ventas que involucran financiamiento suelen tardar entre 5 y 12 meses.
Venta con Subsidio: Las ventas que dependen de subsidios pueden exceder el año debido a los trámites adicionales y la aprobación de fondos.

Importancia de la Asesoría Experta

Contar con la asesoría de un corredor de propiedades experimentado puede ser invaluable. Un profesional puede ayudarte a prever los tiempos específicos en tu caso particular, permitiéndote tomar decisiones importantes como cambios de residencia o de colegio para tus hijos sin enfrentar sorpresas desagradables. Además, un corredor puede optimizar la estrategia de venta para evitar extensiones innecesarias en el tiempo de búsqueda de un comprador.

Consideraciones Adicionales

Es importante tener en cuenta que los plazos mencionados comienzan a contar una vez que ya se tiene un comprador interesado. Si aún necesitas encontrar un comprador, el proceso puede extenderse indefinidamente, especialmente si la estrategia de venta no es efectiva.

En resumen, en el actual clima económico y burocrático de Chile, tener expectativas realistas y contar con asesoría profesional son claves para navegar el mercado inmobiliario con éxito.

10. Conclusión: Prepararte adecuadamente para maximizar el valor de tu venta

En síntesis, me sería complejo explicarte todas las consideraciones y distinciones que te ayuden a saber completamente todo lo que necesitas saber antes de una venta en Peñaflor o cualquier comuna de la Región Metropolitana, pero creo que con esta guía ya puedes tener una idea de que un buen corredor de propiedades es indispensable porque condensa todas estas consideraciones en un buen sistema.

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