Qué es un gravamen o prohibición sobre una propiedad
Lo que pesa sobre una casa no se ve al visitarla. Se lee en el Conservador.
Actualizado · 2026-06-09 · lectura honesta, sin letra chica
Un gravamen es una carga que pesa sobre una propiedad · la más común es la hipoteca del banco. Una prohibición es algo que impide venderla o transferirla mientras esté vigente. Ambas se inscriben en el Conservador de Bienes Raíces y se comprueban con un certificado.
Ese certificado, según el arancel vigente, parte en $1.500. Nosotros pagamos $6.600 en San Bernardo y $15.500 en Peñaflor. Acá está qué son, cómo se leen y cuánto cuesta averiguarlo de verdad.
La diferencia entre gravamen y prohibición
El gravamen es una carga económica: la propiedad responde por una deuda. La hipoteca es el caso típico · el banco prestó plata y la casa queda como garantía. También son gravámenes las servidumbres y los usufructos.
La prohibición es un impedimento: alguien no puede vender, hipotecar o gravar mientras esté vigente. Puede venir de un juicio, de un embargo, o de una condición del propio crédito · muchos subsidios habitacionales inscriben una prohibición de enajenar por cinco años.
La diferencia práctica es simple. Con un gravamen la propiedad se puede vender, pero hay que pagar o alzar la deuda en el camino. Con una prohibición vigente, sencillamente no se puede transferir.
Cómo se comprueba
Con el certificado de hipotecas y gravámenes, y el de prohibiciones e interdicciones, que emite el Conservador de la comuna donde está inscrita la propiedad. Se piden con la Foja, el Número y el Año de la inscripción, que están en la escritura.
Se pide por un período · normalmente diez o veinte años hacia atrás. Mientras más años, más caro, porque el Conservador tiene que revisar más registro. Para una compraventa se suelen pedir junto al certificado de dominio vigente.
Un detalle que salva sustos: que el certificado salga limpio hoy no significa que lo esté el día de la firma. Los certificados tienen una vigencia corta · confirme con el banco o la notaría cuántos días le aceptan antes de sacarlo.
“Una herencia ordenada temprano vale más que un juicio ganado tarde”
Cuánto cuesta averiguarlo
El Decreto 588 Exento de 1998 lo fija así, textual: "b) Por certificados de gravámenes hasta diez años, $1.500.-, de más de diez años, $2.500. c) Por certificado de prohibiciones, hasta diez años, $1.500.-, de más de diez años, $2.500." Y su Artículo 2° dice que esos montos son máximos.
Lo que pagamos nosotros está en la tabla. San Bernardo cobró $6.600 y Peñaflor $15.500 por veinte años · el mismo trámite, con más del doble de diferencia. Ninguno de los 13 conservadores que revisamos en agosto de 2026 publica sus tarifas.
Si le cotizan varios certificados a la vez, pregunte por el precio del paquete · varios conservadores hacen descuento al pedir dominio vigente, gravámenes y prohibiciones juntos, en vez de uno por uno.
Qué hacer si aparece algo
No es el fin de la operación · casi todas las propiedades con crédito tienen hipoteca inscrita, y se alzan en el mismo acto de la compraventa. Lo que no se puede es ignorarlo: hay que saber qué es, de cuánto es y quién lo alza.
Si aparece una prohibición, ahí sí conviene detenerse y averiguar de dónde viene antes de pagar cualquier reserva. Una prohibición vigente puede dejar una compraventa congelada por meses.
Esta guía es informativa y no reemplaza asesoría legal. Para un caso concreto, consulte a un abogado.
Los papeles reunidos temprano (avalúo fiscal + dominio vigente) aceleran todo lo demás.
Certificado de gravámenes: norma y boleta
| Concepto | Monto | Fuente |
|---|---|---|
| Arancel máximo · hasta 10 años | $1.500 | Decreto 588, num. 2.b |
| Arancel máximo · más de 10 años | $2.500 | Decreto 588, num. 2.b |
| Por página de copia | $300 | Decreto 588, num. 7 |
| San Bernardo · hipotecas y gravámenes | $6.600 | Boleta propia, dic-2024 |
| Peñaflor · hipotecas y gravámenes 20 años | $15.500 | Cotización propia, 9-jul-2026 |
El Artículo 2° del Decreto 588 dice que los aranceles son máximos, criterio que la Corte Suprema confirmó en 2021 (Rol 112.366-2020). Ninguno de los 13 conservadores revisados en agosto de 2026 publica sus tarifas.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el certificado de gravámenes?
Según el Decreto 588, $1.500 hasta diez años y $2.500 sobre diez años, más las páginas de copia. En la práctica pagamos $6.600 en San Bernardo y $15.500 en Peñaflor por veinte años.
¿Puedo comprar una propiedad con hipoteca inscrita?
Sí. Es lo más común. La hipoteca se alza en el mismo acto de la compraventa, con el banco participando. Lo importante es saber de cuánto es y quién la alza.
¿Y con una prohibición vigente?
No, mientras esté vigente. Primero hay que averiguar de dónde viene y alzarla. Conviene no pagar reserva hasta aclararlo.
¿Por cuántos años conviene pedirlo?
Para una compraventa normal, diez años suele bastar. Los bancos a veces piden veinte. Confirme con quien se lo exige antes de pagar, porque más años cuesta más.
¿El subsidio deja una prohibición?
Varios programas inscriben una prohibición de enajenar por un plazo, habitualmente cinco años. Si compró con subsidio, revise su propia inscripción antes de ofrecer la propiedad en venta.
Actualizamos esta página cuando cambian los datos. Cuando se dicte el decreto con los nuevos aranceles de la Ley 21.772, lo va a leer acá.
Esta guía es informativa y refleja la práctica chilena a la fecha de actualización · no constituye asesoría legal, tributaria ni financiera para su caso particular.
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