Dos precios para el mismo metro cuadrado
Cuando alguien pregunta cuánto cuesta construir, la respuesta honesta es depende de quién se la construya. Y la diferencia no es chica: la misma casa puede costar la mitad o el doble, y las dos cifras son legítimas.
Un maestro con su cuadrilla cobra por metro cuadrado y suele incluir la red básica de electricidad y gasfitería. Una constructora formal cobra bastante más porque además paga permisos, arquitecto, calculista, boletas, seguros y responde por vicios. Lo primero es lo que hace la mayoría de la gente en la zona; lo segundo es lo que piden los bancos y los subsidios.
Acá mostramos las dos, y usted elige con las cifras a la vista.
Cuánto cobra un maestro por metro cuadrado
| Materialidad | Mano de obra | Materiales | Total /m² |
|---|---|---|---|
| Madera y volcanitaestructura ligera | $200 – 250 mil | $250 – 350 mil | $450 – 600 mil |
| Ladrillo solidoalbanileria confinada | $300 – 350 mil | $400 – 500 mil | $700 – 850 mil |
| Hormigon y premiummateriales nobles | $500 – 600 mil | $600 – 900 mil | $1.100 – 1.500 mil |
Precios de mercado de la Región Metropolitana, verificados con contratistas. Un cobro muy por debajo de estos rangos casi siempre se paga después: retrabajos, desperdicio de material y sobrecostos a mitad de obra.
Qué tiene que incluir esa tarifa
Acá está el punto donde se gana o se pierde plata, y casi nadie lo pregunta a tiempo:
- Madera y volcanita · Cimientos y radier, tabiqueria, volcanita, aislacion, empastado. Gasfiteria y electricidad basica incluidas.
- Ladrillo solido · Cimientos reforzados, pegado de ladrillo, enfierraduras, cadenas, estuco, techumbre, revestimientos e instalaciones.
- Hormigon y premium · Encofrados complejos, terminaciones de precision, porcelanato de gran formato, redes sanitarias y electricas avanzadas.
Una cuadrilla buena y no carera incluye la electricidad y la gasfitería básica dentro del precio por m², sin cobrar aparte por «punto de luz» o «punto de agua». Eso solo representa entre un 10% y un 15% del presupuesto total. Confírmelo por escrito antes de firmar: cableado, tableros, cajas de derivación, trazado de tuberías y montaje de artefactos.
Cuánto material debe llegar a la obra
Esta es la tabla que evita que le inflen las compras. Son los consumos promedio por metro cuadrado: si le piden mucho más que esto, pregunte por qué.
Obra gruesa y cimentacion
| Material | Consumo | Unidad |
|---|---|---|
| Cemento (saco 25 kg)Radier de 10 cm con fundaciones. | 0,7 a 0,8 | sacos / m2 |
| Aridos (arena y gravilla) | ~0,12 | m3 / m2 |
| Malla electrosoldada (Acma C-92)El 5% extra es el traslape. | 1,05 | m2 / m2 |
| Fierro estructural 8 a 12 mmSolo en obra solida de ladrillo. | 3,5 a 5 | kg / m2 |
| Alambre de amarre N-18 | ~0,15 | kg / m2 |
Muros de madera y volcanita
| Material | Consumo | Unidad |
|---|---|---|
| Pino 2x4 / 2x3 | 3,5 a 4 | metros lineales / m2 |
| Volcanita 12,5 mmCuenta las DOS caras del muro y los tabiques. | ~2,2 | m2 / m2 |
| Aislante (lana de vidrio o roca) | 1,05 | m2 / m2 |
Muros de ladrillo
| Material | Consumo | Unidad |
|---|---|---|
| Ladrillo (princesa / santiago) | 12,5 a 13,5 | unidades / m2 de muro |
| Mortero de pegaCemento mas arena. | ~0,025 | m3 / m2 de muro |
Techumbre, pisos e instalaciones
| Material | Consumo | Unidad |
|---|---|---|
| Cubierta (zincalum o teja asfaltica)El 15% son los traslapes. | 1,15 | m2 / m2 |
| Piso (flotante o porcelanato)10% por mermas y despuntes. | 1,10 | m2 / m2 |
| Adhesivo de pisoMas 0,3 kg de frague por m2. | ~5 | kg / m2 |
| Tuberia PPR / PVCVa dentro de la mano de obra integral. | ~1,8 | metros lineales / m2 |
| Cable electrico NYA 1,5 y 2,5 mm2Idem. | 10 a 12 | metros lineales / m2 |
Los dos ítems que descuadran un presupuesto
Servicios donde no hay red. Los precios de arriba suponen un terreno con agua, luz y alcantarillado en la calle. Si no los hay, llevar la red hasta el terreno —o resolver con pozo y planta— cuesta entre $6 y $20 millones según la distancia a la matriz, el estudio y el contratista. En una parcela, esto pesa más que las terminaciones. Pida el estudio antes de comprar el terreno, no después.
Regularizar lo que ya está construido. Regularizar no es un tramite decorativo: lo no regularizado NO se puede hipotecar ni sirve de garantia, y al vender vale bastante menos que lo mismo con papeles. Los tramos:
- Casa chica, acogida a Ley del Mono · $750 mil a $1,2 millones · Ampliaciones simples dentro de la ley de regularizacion.
- Construccion grande, fuera de Ley del Mono · $1.200 mil a $2 millones · Expediente completo: arquitecto, calculista y permiso de la DOM.
Cómo negociar sin quedar expuesto
- Deje por escrito el alcance electrico y sanitario. Al cerrar la tarifa por m2, confirme en el contrato que la mano de obra cubre cableado, tableros, cajas de derivacion, trazado de tuberias y montaje de artefactos (WC, lavamanos, griferia). Ahi se esconden los cobros extra que inflan un 10-15% el presupuesto.
- Pague por estados de avance, nunca por adelantado. Jamas entregue mas del 10% a 15% de anticipo. Retenga un 5% hasta comprobar que no hay filtraciones ni fallas en los circuitos.
- Pida referencias y vaya a ver una obra. Fotos de trabajos similares y el telefono de al menos dos clientes anteriores. Pregunte por puntualidad, limpieza de obra y si el presupuesto se respeto. Un maestro barato con retrabajos sale mas caro.
La jugada de la parcela
Esta es la parte que casi nadie calcula, y es donde está el negocio. Un terreno pelado se vende como terreno pelado. El mismo terreno con una casa encima se vende como parcela habitable — y el mercado paga bastante más que la suma de las partes.
| Paso | Madera y volcanita | Ladrillo sólido |
|---|---|---|
| Terreno de 5.000 m²buen sector, con servicios | $80 – 120 M | $80 – 120 M |
| Construir 50 m²con maestro y cuadrilla | $22.5 – 30 M | $35 – 42.5 M |
| Lo que sale del bolsillo | $102.5 – 150 M | $115 – 162.5 M |
| Reventa como parcela habitable | $180 – 200 M | $180 – 200 M |
La diferencia promedio ronda los $50 millones por pasada — entre un 37% y un 50% sobre lo invertido, según con qué se construya. No es una promesa: es la resta entre lo que cuesta hacerlo y lo que el mercado paga hoy por lo hecho.
Por qué funciona. Una parcela pelada le pide al comprador que se imagine el proyecto, que consiga permisos, que encuentre maestro y que aguante meses de obra. Una parcela con casa se la entrega resuelta — y por esa tranquilidad se paga.
Y dónde se rompe. Tres cosas dan vuelta el negocio, y conviene mirarlas antes de comprar el terreno, no después:
- Que no haya red de agua ni alcantarillado. Ahí se van entre $6 y $20 millones — se come la ganancia entera de una pasada.
- El sector. El mismo paño en un sector sin consolidar no revende igual. El buen sector no es un adorno: es la mitad del margen.
- El techo. ⛔ Sobre $300 millones una parcela habitacional casi no se vende. Construir de más deja de sumar y empieza a costar: la propiedad se sale del mercado que la compra.
Y en la Región del Maule el negocio es otro: el terreno vale $15 a 30 millones por los mismos 5.000 m², pero construir cuesta casi lo mismo. Ahí lo construido pesa mucho más que el suelo.
¿Prefiere que le coticemos con un maestro de confianza?
Trabajamos con una cuadrilla en la Región Metropolitana que conocemos por obra hecha, no por folleto. Cuéntenos qué quiere construir y coordinamos la visita y la cotización. Sin costo y sin compromiso.
Cotizar con nuestro maestro de confianza →Qué NO incluye este cálculo
Es el costo de construcción. NO incluye terreno · permisos de la Dirección de Obras (DOM) · honorarios de arquitecto y calculista · gastos notariales. Considere un 10-15% adicional por esos ítems.
¿Cuánto tarda construir?
En Chile, una casa de calidad media de 100 m² se construye en 6-9 meses. Las básicas, 4-5 meses; las de terminaciones altas, 9-14 meses por la complejidad del detalle.
