Cómo calcular la rentabilidad de arrendar una propiedad
La renta mensual engaña: lo que importa es lo que queda al final. Le mostramos cómo calcularlo bien.
Actualizado · 2026-06-09 · lectura honesta, sin letra chica
Mucha gente calcula la rentabilidad de un arriendo dividiendo la renta mensual por el precio de la propiedad, y se queda con un número optimista. La rentabilidad real es más matizada, y calcularla bien evita ilusiones y malas inversiones.
Le mostramos cómo incluir todo lo que importa para saber cuánto rinde de verdad su propiedad.
De la renta bruta a la neta
El punto de partida es la renta bruta anual: lo que recibiría de arriendo en un año. Pero de ahí hay que restar los gastos reales: contribuciones, mantención, eventuales reparaciones, seguros y, si aplica, la administración. Lo que queda es la renta neta, la que de verdad le entra al bolsillo.
La rentabilidad seria se calcula sobre la renta neta, no la bruta. Saltarse este paso es la causa número uno de inversiones que rinden menos de lo esperado.
El factor vacancia
Ninguna propiedad está arrendada el 100% del tiempo: entre un arrendatario y otro hay meses vacíos. Una rentabilidad realista descuenta esa vacancia, asumiendo que la propiedad estará desocupada una parte del tiempo.
Ignorar la vacancia infla el número. Incluirla, aunque sea con un supuesto conservador, le da una cifra mucho más cercana a la realidad de su inversión.
“Un buen arriendo no se mide por el canon: se mide por los meses sin problemas”
No olvide la plusvalía
La rentabilidad de una propiedad tiene dos motores: la renta del arriendo y la plusvalía, es decir, cuánto sube de valor la propiedad con el tiempo. Una propiedad puede tener un arriendo modesto pero apreciarse mucho, y ahí está buena parte de la ganancia.
Mirar solo el arriendo deja fuera la mitad de la historia. La rentabilidad total combina lo que recibe mes a mes con lo que gana la propiedad en valor. Calcular ambos da el verdadero retorno.
La mitad el arrendador, la mitad el arrendatario — sin letra chica.
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Preguntas frecuentes
¿Se calcula sobre la renta bruta o neta?
Sobre la neta: la renta del año menos gastos reales (contribuciones, mantención, reparaciones, seguros, administración). Calcular sobre la bruta es la causa número uno de inversiones decepcionantes.
¿Hay que considerar los meses vacíos?
Sí. Ninguna propiedad se arrienda el 100% del tiempo. Descontar la vacancia con un supuesto conservador da una rentabilidad mucho más cercana a la realidad.
¿La plusvalía cuenta en la rentabilidad?
Mucho. La rentabilidad total combina la renta del arriendo y la plusvalía (cuánto sube de valor la propiedad). Mirar solo el arriendo deja fuera la mitad de la ganancia.
Calcular bien la rentabilidad es invertir con los ojos abiertos. Le ayudamos a ver el retorno real de su propiedad, sin ilusiones ni sorpresas.
Esta guía es informativa y refleja la práctica chilena a la fecha de actualización · no constituye asesoría legal, tributaria ni financiera para su caso particular.
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