Preguntas Frecuentes · el corredor honesto responde

La comisión estándar es 2% + IVA al vendedor para venta y 50%/50% del primer mes para arriendo. En Divergente: 4% mínimo $1.000.000 por parte para venta sobre propiedades bajo $50 millones CLP; arriendo se reparte mitad y mitad entre arrendador y arrendatario. Detector de Reparos incluido sin costo en operaciones con nosotros.

Promedio nacional: 90-150 días para casa usada, 60-90 días para departamento usado. Depende fuertemente de comuna, precio respecto al mercado, estado de la propiedad y temporada. Use nuestra calculadora "Predictor de Días para Vender" para estimación realista P10-P90.

Los 12 documentos básicos: copia escritura inscrita, certificado de dominio vigente CBR, certificado de hipotecas y gravámenes, certificado de no expropiación municipal, certificado de avalúo fiscal SII, certificado de contribuciones al día, plano de la propiedad, certificado de recepción definitiva DOM (si hay mejoras), certificado de pago último mes servicios básicos, certificado de hipoteca CBR (si corresponde), pasaporte/cédula del vendedor, RUT del vendedor.

Sí, es muy común. Se llama "venta con alzamiento". El precio debe alcanzar para pagar el saldo insoluto + comisión prepago (1.5-3%) + alzamiento CBR (~UF 0.7). Usa nuestra calculadora de alzamiento hipotecario para ver si el balance le queda positivo.

Depende del tiempo y experiencia que tenga. Vender solo: ahorra 2% + IVA pero invierte 100+ horas en visitas, negociaciones, estudio títulos, papeleo. Con corredor: paga la comisión pero recibe más ofertas (10-15 portales vs 1 si lo hace solo), filtros de comprador real vs curioso, manejo legal completo. En Chile, 70% de las propiedades se venden con corredor.

Depende del precio: para una casa de UF 3.000 (~$117M CLP), necesita pie de 10-20% según banco (UF 300-600 = $12-23M), gastos de escrituración 3-4% del precio (~$4-5M), tasación bancaria UF 4 (~$160K), seguros primer mes (~$70K). Total: aproximadamente $16-28M para empezar.

Son 8 conceptos: (1) Notaría 0.3% precio, (2) Conservador BR 0.2%, (3) Estudio títulos UF 6, (4) Impuesto SII 0.8% del avalúo fiscal, (5) Impuesto al mutuo 0.2% del crédito, (6) Tasación bancaria UF 4, (7) Gastos operacionales banco ~0.5% crédito, (8) Seguros primer mes ~$70K. Use nuestra calculadora de gastos totales para el monto exacto.

Una propiedad es DFL-2 si fue construida bajo las normas del DFL N°2 (1959), generalmente con superficie útil bajo 140 m². Beneficios: exenta de impuesto a la renta de arriendos, sin contribuciones por 5-20 años. Una persona natural puede tener máximo 2 propiedades DFL-2 según Ley 20.455 (2010). Verifique en su certificado SII.

Es el contrato preparatorio donde comprador y vendedor se obligan a celebrar el contrato definitivo (escritura pública) en un plazo determinado. Permite asegurar la operación mientras se tramitan créditos, estudios de títulos, regularizaciones. Debe firmarse ante notario y puede pactarse multa por incumplimiento.

Solicite estudio de títulos de los últimos 10 años en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Esto revisa: dominio vigente, gravámenes (hipotecas), prohibiciones, embargos, medidas precautorias, servidumbres. El Detector de Reparos del Faro de Divergente hace este estudio gratis para nuestros clientes.

Estándar de mercado: 50% del primer mes al arrendador + 50% al arrendatario. Algunos corredores cobran 100% al arrendador. Divergente: 50/50 estándar, incluye difusión en portales, filtro de arrendatarios, redacción contrato, entrega con inventario.

Los 7 básicos: (1) cédula vigente, (2) 3 últimas liquidaciones de sueldo, (3) certificado AFP últimas 12 cotizaciones, (4) DICOM, (5) referencias laborales con teléfono, (6) referencias de arriendos anteriores, (7) certificado de antecedentes Registro Civil. Renta esperada del arrendatario debe ser al menos 3x el canon mensual.

Sí, la Ley 21.461 ("Devuélveme mi casa") permite garantía equivalente hasta un mes de renta. Debe entregarse en dinero o depósito a plazo. Se devuelve al término del contrato si la propiedad está en buen estado y sin deudas pendientes. No se puede pedir más de un mes ni "anticipo" simultáneo.

Tras 2 meses de no pago, puede iniciar juicio de cobro y desalojo. Tiempo promedio del juicio: 4-8 meses. La Ley 21.461 acelera el proceso desde octubre 2023: si tiene el contrato a firme y certificado de mora, puede pedir desalojo abreviado en 30-60 días.

Sí, lo estándar es reajuste anual según IPC del año anterior. Sin cláusula explícita, el monto queda nominal y pierde valor con inflación. Pacte siempre reajuste IPC anual o, mejor, contrato en UF (más estable).

Es el trámite ante el Registro Civil que reconoce a los herederos como dueños de los bienes del fallecido. Necesaria SIEMPRE antes de vender una propiedad heredada. Costo: ~$30-100K según complejidad. Tiempo: 30-90 días. Vea nuestra guía completa de posesión efectiva en el blog.

Es la Ley 20.898 que permite regularizar construcciones sin permiso entregadas hasta el 4 de febrero de 2016. Vigente hasta el 31 de diciembre de 2027. Requiere ingreso vía DOM con plano del arquitecto y pago de derechos municipales reducidos. Sin Ley del Mono, regularizar es 3-5 veces más caro y lento.

Legalmente la propiedad no incluye esas ampliaciones · solo lo que está en el plano municipal recibido. Riesgos al vender: comprador puede retractarse, descontar precio, exigir regularización previa. El alza definitiva (Ley del Mono o procedimiento normal DOM) toma 2-4 meses y cuesta UF 30-80 según complejidad.

Es un gravamen sobre el terreno a favor de otro inmueble (servidumbre de paso, de agua, de vista). Reduce el valor 5-15% según tipo. Las inscritas en CBR aparecen en estudio de títulos. Las "aparentes" (camino visible, ducto) deben declararse al comprador aunque no estén inscritas. No declarar es causal de resolución.

Sin crédito hipotecario: 30-45 días desde firma de promesa hasta entrega de llaves. Con crédito: 45-90 días según banco. El cuello de botella suele ser la tasación bancaria + aprobación del comprador, no la parte legal.

Funcionalmente son similares pero técnicamente diferentes: el crédito hipotecario es el contrato bancario; el mutuo hipotecario es el endoso del crédito en una entidad financiera distinta. Casi siempre se usan como sinónimos. Lo importante es la tasa, plazo, dividendo y seguros asociados.

Si califica al subsidio DS-1 o DS-49, casi siempre conviene: el Estado pone hasta UF 1.000 (DS-49) o UF 800 (DS-1), reduciendo el monto del crédito. Tiempo: postulación 4-8 meses. Use nuestro Recomendador de Subsidio para saber cuál le corresponde.

Generalmente 80% del valor de tasación (no del precio). Algunos bancos llegan al 90% si la propiedad es nueva y usted tiene buen perfil. Con subsidio DS-1 o DS-49, el banco puede financiar el 100% del saldo después del subsidio + pie.

Financieramente: cuando tenga renta líquida que le permita un dividendo del 25-30% sin afectar otros gastos. Demográficamente en Chile: edad promedio primera compra es 36 años. El subsidio DS-49 favorece a menores de 35 años con familia.

Depende de la tasa: si el crédito está al 4.5% anual y usted puede invertir su pie al 6%+, conviene pie menor. Si la tasa supera 5% o no tiene dónde invertir, conviene pie alto para reducir intereses totales. Como regla: pie mínimo 20% si la propiedad es para vivir, 30%+ si es para invertir.

Somos corredora con domicilio fijo en Peñaflor desde 2017. Nueve corredores de confianza, 4.7 estrellas en Google con 85 reseñas. Trabajamos con un Atlas Predictor de Reparos Legales propio (El Faro) que detecta problemas de títulos antes de firmar. Cobertura: 15 comunas en RM, V y VII región.

Es nuestra herramienta diferenciadora: un sistema que detecta 22 tipos de reparos legales (servidumbres dormidas, gravámenes no alzados, mejoras sin recepción, ROL multifoliario) antes de la firma de la operación. Se aplica gratis a toda propiedad gestionada con Divergente.

No. Tasación referencial online es gratis. Tasación profesional con visita es gratis. Asesoría inmobiliaria (qué subsidio le conviene, qué comuna calza con su perfil, cómo regularizar) es gratis. Solo cobramos la comisión estándar al cerrar una operación con nosotros.

Sí · podemos gestionar puntualmente en otras comunas con corredores aliados certificados. Pero nuestro sweet spot es: Peñaflor, Talagante, Padre Hurtado, El Monte, Calera de Tango, Maipú, Estación Central, San Miguel, Ñuñoa, San Bernardo, Linares, Parral, Colbún, Melipilla, San Antonio.

Tres caminos: (1) WhatsApp al +56 9 5101 8096 con su consulta, (2) Auto-Seguimiento donde usted elige el día y hora exacta que quiere que lo llamemos, (3) Email a [email protected]. Respondemos en 4 horas hábiles.