Qué es el cap rate o tasa de capitalización
Los inversionistas comparan propiedades con un solo número. Le explicamos el cap rate y cómo usarlo.
Actualizado · 2026-06-09 · lectura honesta, sin letra chica
Cuando se invierte en propiedades para arrendar, hace falta una forma rápida de comparar oportunidades. Esa herramienta es el cap rate, o tasa de capitalización: un número que resume cuánto rinde al año una propiedad respecto a lo que cuesta.
Le explicamos cómo se calcula, qué se considera un buen cap rate en Chile y cómo usarlo para decidir.
Cómo se calcula
El cap rate se calcula dividiendo la renta anual neta que genera la propiedad (lo que recibe de arriendo en un año, menos gastos como contribuciones y mantención) por el precio de la propiedad, y se expresa en porcentaje.
Por ejemplo, una propiedad que deja una renta neta anual equivalente al 5% de su precio tiene un cap rate de 5%. Es una forma simple de comparar manzanas con manzanas entre distintas oportunidades.
Qué cap rate es bueno
No hay un número mágico: depende del tipo de propiedad, la zona y el riesgo. En general, un cap rate más alto significa más rentabilidad por peso invertido, pero a veces refleja también más riesgo o menos potencial de plusvalía.
Las propiedades en zonas muy demandadas suelen tener cap rates más bajos (porque su precio es alto), pero ganan en plusvalía y en facilidad de arriendo. Hay que mirar el cap rate junto con el potencial de la zona.
“Postular bien no es suerte: es tener los papeles listos antes que el resto”
Cómo usarlo bien
El cap rate sirve para filtrar y comparar rápido, pero no lo es todo. No considera el apalancamiento (el efecto del crédito) ni la plusvalía futura, que pueden cambiar mucho el retorno real de su inversión.
Úselo como primer filtro para descartar lo que claramente no rinde, y luego profundice con el flujo completo y el potencial de la zona. Combinado con buen criterio, es una brújula muy útil para el inversionista.
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Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el cap rate?
Dividiendo la renta anual neta (arriendo del año menos gastos) por el precio de la propiedad, expresado en porcentaje. Una renta neta del 5% del precio da un cap rate de 5%.
¿Qué cap rate es bueno en Chile?
No hay número único: depende del tipo de propiedad, la zona y el riesgo. Más alto es más rentabilidad por peso, pero a veces refleja más riesgo o menos plusvalía. Hay que mirarlo junto al potencial de la zona.
¿El cap rate considera el crédito?
No. No incluye el apalancamiento ni la plusvalía futura, que cambian el retorno real. Úselo como primer filtro y luego profundice con el flujo completo de la inversión.
El cap rate es la brújula rápida del inversionista. Le ayudamos a usarlo bien y a mirar el cuadro completo antes de invertir su capital.
Esta guía es informativa y refleja la práctica chilena a la fecha de actualización · no constituye asesoría legal, tributaria ni financiera para su caso particular.
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