Qué es el cap rate y cómo se calcula
La tasa que le dice si una propiedad renta de verdad — descontando gastos, no solo mirando el arriendo del mes.
Actualizado · 2026-06-09 · lectura honesta, sin letra chica
El cap rate (tasa de capitalización) es la rentabilidad anual NETA de una propiedad en arriendo: se calcula dividiendo el ingreso operativo neto de un año (el arriendo menos los gastos de ser dueño) por el valor de la propiedad, y se expresa en porcentaje. Es el número que usan los inversionistas para comparar propiedades entre sí, sin que el precio o la comuna confundan la lectura.
La clave —y lo que casi nadie mira— es esa palabra: NETO. El arriendo bruto se ve lindo, pero contribuciones, seguros, administración, mantención y los meses de vacancia se comen una parte. El cap rate es honesto porque los descuenta. Acá le mostramos cómo se calcula, qué rangos son razonables en Chile y por qué conviene compararlo con la tasa de su crédito.
Qué es el cap rate (y por qué es la versión honesta de la rentabilidad)
El cap rate mide cuánto le deja una propiedad al año, ya descontados los gastos, como porcentaje de lo que vale. La fórmula es simple: cap rate = ingreso operativo neto anual ÷ valor de la propiedad × 100. El ingreso operativo neto (o NOI, por su sigla en inglés) es el arriendo de todo el año menos los gastos de operar la propiedad: contribuciones, seguros, gastos comunes que asuma el dueño, administración, mantención y una reserva por vacancia.
Ojo con un detalle: el cap rate NO descuenta el dividendo del crédito hipotecario. Mide la rentabilidad de la propiedad en sí, como si la hubiera comprado al contado. Eso es a propósito: así puede comparar dos propiedades sin que la forma de pagarlas ensucie la comparación. El efecto del crédito se mira aparte (más abajo).
Cómo se calcula, con un ejemplo
Tomemos una propiedad de $100.000.000 que se arrienda en $450.000 al mes. El arriendo bruto anual es $5.400.000, o sea una rentabilidad bruta de 5,4%. Hasta ahí, el número de la vitrina.
Ahora descontemos los gastos reales de un año: digamos contribuciones, seguros, un 10% de administración, mantención y un mes de vacancia, que juntos suman unos $1.400.000. El ingreso operativo neto queda en $4.000.000. El cap rate es 4.000.000 ÷ 100.000.000 × 100 = 4,0%. Ese 4,0% —y no el 5,4%— es lo que la propiedad realmente rinde. La diferencia entre bruto y neto en Chile suele ser de 1,5 a 2 puntos, justo lo que vimos acá.
“El mejor arrendatario no aparece solo: se verifica”
Cap rate vs rentabilidad bruta: el error que infla el número
La rentabilidad bruta (arriendo anual ÷ valor) es la que muestran casi todos los avisos, porque se ve más alta. Pero ignora que ser dueño cuesta: cada año hay contribuciones, algún arreglo, quizás un mes sin arrendatario. Comprar mirando solo el bruto es planificar con plata que no va a llegar completa.
El cap rate corrige eso. Por eso un inversionista serio pregunta siempre por el neto: prefiere un cap rate de 5% real y sostenible a un "7% bruto" que en la práctica queda en 4,5%. La honestidad del número es lo que evita comprar una mala inversión que se veía buena.
Cap rate vs tasa de interés: la palanca que puede jugar en contra
Acá está la comparación que más importa cuando compra con crédito: el cap rate contra la tasa de su hipotecario. Si el cap rate de la propiedad es MAYOR que la tasa del crédito, el apalancamiento juega a favor: la propiedad rinde más de lo que le cuesta la deuda. Si el cap rate es MENOR que la tasa, ocurre lo contrario —apalancamiento negativo—: está poniendo plata de su bolsillo cada mes para sostener una inversión que rinde menos que su costo de financiamiento.
Por eso, en ciclos de tasas altas, muchas propiedades "de buena renta" dejan de convenir con crédito y solo rinden al contado. No es que la propiedad sea mala: es que el número a vencer subió. Comparar cap rate y tasa antes de comprar es lo que separa una inversión de un dolor de cabeza mensual.
La mitad el arrendador, la mitad el arrendatario — sin letra chica.
Qué cap rate es bueno en Chile (referencial)
Como referencia de mercado, en Chile un cap rate neto bajo 4% suele ser ajustado, entre 4% y 6% está en línea con un mercado sano y estable, y sobre 6% es atractivo —pero conviene revisar por qué es tan alto (comuna, riesgo de vacancia, estado de la propiedad)—. La rentabilidad bruta promedio en la Región Metropolitana ronda 4,8% a 7,2%, y al pasar a neto baja a un rango típico de 3% a 4,5% en Santiago. Comunas de alta demanda de arriendo (Ñuñoa, Estación Central, Santiago Centro, La Florida) suelen mostrar los números más altos.
Son rangos orientadores, no una promesa: el cap rate real de una propiedad depende de su comuna, su estado, sus gastos y cuánto la tenga arrendada. Antes de comprar para arrendar, corra el número con datos reales de la propiedad específica —para eso está nuestra calculadora de rentabilidad, acá abajo—.
Calcule el arriendo anual
Multiplique el arriendo mensual realista (de mercado, no el deseado) por 12. Ese es su ingreso bruto del año.
Reste los gastos de ser dueño
Contribuciones, seguros, gastos comunes que asuma, administración (~10% si delega), mantención y una reserva por vacancia (uno o dos meses). Lo que queda es el ingreso operativo neto (NOI).
Divida el NOI por el valor de la propiedad
Cap rate = NOI ÷ valor de compra × 100. Ese porcentaje es la rentabilidad neta anual de la propiedad, comprada al contado.
Compárelo con la tasa de su crédito
Si va a comprar con hipotecario, mire el cap rate contra la tasa: por encima, el crédito ayuda; por debajo, pone plata cada mes. Esa comparación decide si conviene financiar o esperar.
Cómo se lee un cap rate en Chile
| Cap rate neto | Lectura | Qué mirar |
|---|---|---|
| Bajo 4% | Ajustado | Puede convenir por plusvalía futura, no por renta; ojo con la tasa del crédito |
| 4% a 6% | De mercado, sano | Rango típico de un buen arriendo en Chile ya descontados los gastos |
| 6% a 8% | Atractivo | Revise por qué: comuna, demanda de arriendo, estado — bueno si el riesgo es bajo |
| Sobre 8% | Ojo | Rentabilidad alta casi siempre esconde más riesgo (vacancia, zona, propiedad) |
Rangos referenciales de mercado chileno (fuentes inmobiliarias, 2026), sobre rentabilidad NETA. El número real depende de la propiedad, sus gastos y su comuna: confírmelo con datos concretos antes de invertir.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es el cap rate?
Es la tasa de capitalización: la rentabilidad neta anual de una propiedad en arriendo, calculada como ingreso operativo neto (arriendo menos gastos de un año) dividido por el valor de la propiedad, en porcentaje. Mide cuánto rinde la propiedad como si se comprara al contado, sin considerar el crédito.
¿Cómo se calcula el cap rate?
Cap rate = ingreso operativo neto anual ÷ valor de la propiedad × 100. El ingreso operativo neto es el arriendo de todo el año menos contribuciones, seguros, administración, mantención y una reserva por vacancia. Por ejemplo: una propiedad de $100 millones con $4 millones de ingreso neto anual tiene un cap rate de 4%.
¿Cuál es la diferencia entre cap rate y rentabilidad bruta?
La rentabilidad bruta solo divide el arriendo anual por el valor, sin descontar gastos: se ve más alta pero no es real. El cap rate descuenta los gastos de ser dueño, así que refleja lo que la propiedad realmente deja. En Chile la diferencia entre ambos suele ser de 1,5 a 2 puntos.
¿Qué pasa si el cap rate es menor que la tasa del crédito?
Se produce apalancamiento negativo: la propiedad rinde menos de lo que le cuesta la deuda, así que usted pone plata de su bolsillo cada mes para sostenerla. Por eso, con tasas altas, conviene comprar propiedades con cap rate por sobre la tasa del hipotecario, o comprar al contado.
¿Qué cap rate es bueno en Chile?
Como referencia, un cap rate neto entre 4% y 6% está en línea con un mercado sano; sobre 6% es atractivo pero conviene revisar el riesgo. La rentabilidad neta real en Santiago suele ubicarse entre 3% y 4,5%. Son rangos orientadores: el número real depende de la propiedad y su comuna.
El cap rate es la brújula del inversionista honesto: rentabilidad neta, no el arriendo de la vitrina. Antes de comprar para arrendar, corra el número con datos reales de la propiedad y compárelo con la tasa de su crédito. ¿Quiere que lo hagamos juntos, con comparables reales de la comuna? Conversémoslo sin costo.
Esta guía es informativa y refleja la práctica chilena a la fecha de actualización · no constituye asesoría legal, tributaria ni financiera para su caso particular.
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