Cómo saber si una propiedad tiene deudas antes de comprar
Hay deudas que se quedan con la persona y otras que se quedan con la casa. Estas son las segundas.
Actualizado · 2026-06-09 · lectura honesta, sin letra chica
La pregunta correcta no es si el vendedor tiene deudas · es si la propiedad las tiene. Son cosas distintas y solo las segundas lo van a perseguir a usted después de comprar.
Se comprueban en cinco lugares distintos, y ninguno es caro. El certificado clave, el de hipotecas y gravámenes, parte en $1.500 según el arancel vigente · nosotros pagamos entre $6.600 y $15.500 según la comuna.
Las cinco que hay que revisar
Primero, hipotecas y gravámenes · en el Conservador de Bienes Raíces. Es la deuda que más pesa y la que el banco va a exigir alzar. Segundo, prohibiciones e interdicciones · también en el Conservador, y son las que pueden impedir derechamente la venta.
Tercero, contribuciones impagas · se consultan en el SII con el rol de avalúo. Las contribuciones siguen a la propiedad, no al dueño anterior. Cuarto, deudas de servicios · agua, luz y gas se consultan con cada empresa; algunas se cortan al nuevo dueño hasta regularizar.
Y quinto, gastos comunes si es departamento · se piden a la administración. En muchos edificios el reglamento hace que la deuda de gastos comunes siga a la unidad, no a la persona.
Cuánto cuesta revisarlo todo
Lo del Conservador está en la tabla · con el arancel al lado, para que compare. Lo del SII es gratis y en línea. Lo de servicios y gastos comunes, gratis pero hay que pedirlo.
La cuenta total de una revisión seria en el Conservador anda entre $10.000 y $30.000 según la comuna y los años que pida. Es dinero bien gastado: es lo único que se interpone entre usted y heredar una deuda que no contrajo.
Y un dato de plazo, no de precio: en nuestra experiencia los certificados demoraron entre 3 y 28 días según la comuna. Si tiene una firma agendada, pídalos con holgura · un reparo reinicia el reloj.
“La casa correcta no es la más linda: es la que deja dormir tranquilo con sus papeles”
Qué hacer con lo que encuentre
Una hipoteca inscrita no frena nada · se alza en el mismo acto de la compraventa, con el banco presente. Es lo normal en la mayoría de las operaciones con crédito.
Una prohibición vigente sí frena. Ahí no pague reserva hasta saber de dónde viene y quién la alza.
Contribuciones y gastos comunes impagos se negocian: lo habitual es que el vendedor los pague antes de la firma, o que se descuenten del precio. Lo que no corresponde es descubrirlos después.
Esta guía es informativa y no reemplaza asesoría legal. Para un caso concreto, consulte a un abogado.
La confianza se construye operación por operación, desde 2017.
Dónde se revisa cada deuda y cuánto cuesta
| Qué revisar | Dónde | Costo |
|---|---|---|
| Hipotecas y gravámenes | Conservador de Bienes Raíces | $1.500 arancel · $6.600 a $15.500 real |
| Prohibiciones e interdicciones | Conservador de Bienes Raíces | $1.500 a $2.500 según los años |
| Dueño inscrito hoy | Conservador · dominio vigente | $4.300 a $10.500 según comuna |
| Contribuciones impagas | SII, con el rol de avalúo | Gratis, en línea |
| Agua, luz y gas | Cada empresa | Gratis |
| Gastos comunes | Administración del edificio | Gratis |
Los montos del arancel salen del Decreto 588 Exento de 1998, cuyo Artículo 2° dice que son máximos. Los montos reales son de cotizaciones y boletas propias de Divergente Propiedades en Peñaflor, San Bernardo y Talagante, 2024-2026.
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Preguntas frecuentes
¿Las deudas del vendedor pasan al comprador?
Las personales no. Las que están inscritas sobre la propiedad, o que la ley hace seguir al inmueble, sí: hipotecas, contribuciones y en muchos casos los gastos comunes.
¿Cuánto cuesta revisar todo?
Lo del Conservador, entre $10.000 y $30.000 según la comuna y los años que pida. El SII, los servicios y los gastos comunes son gratis.
¿Puedo revisar sin ser el dueño?
En el Conservador sí, es un registro público. Para servicios y gastos comunes normalmente necesita que el vendedor lo pida o lo autorice.
¿Cuánto demora?
Los certificados del Conservador, entre 3 y 28 días según la comuna y si aparecen reparos. Pídalos con holgura si tiene fecha de firma.
¿Y si aparece una hipoteca?
Es lo normal si la propiedad se compró con crédito. Se alza en el mismo acto de la compraventa. Lo importante es saber de cuánto es y quién la alza.
Actualizamos esta página cuando cambian los datos. Cuando se dicte el decreto con los nuevos aranceles de la Ley 21.772, lo va a leer acá.
Esta guía es informativa y refleja la práctica chilena a la fecha de actualización · no constituye asesoría legal, tributaria ni financiera para su caso particular.
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